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居民房贷不用担忧,央行明确“换锚”方法

2020-01-12 15:07:19 来源:
居民房贷不用担忧,央行明确“换锚”方法

据央行数据,截至2018年末,个人住房贷款余额为25.8万亿元;截至2019年9月份,个人住房贷款余额为29.05万亿元。

这么庞大的居民个人购房贷款,在央行推行新贷款利率定价机制即按照LPR贷款市场利率报价,取消了央行原来的基准贷款利率管理方式,这使得商业银行在贷款利率管理上也将出现新变化,无疑对居民房贷利率的定价方式也带来了较大的影响。

正是鉴于这种情形,在商业银行拥有房贷的民众普遍产生了一种焦虑心里,担心央行推行LPR贷款利率定价方式之后会推动房贷利率上升,从而加重还贷压力。

居民房贷不用担忧,央行明确“换锚”方法不会增加房贷利息负担

 

事实上,房贷者的这种担忧完全是多余的,推行LPR有房贷利率上升的可能,因为如果贷款市场整个需求旺盛而商业银行信贷资金供应又有限的情况下,贷款利率市场定价的水平肯定会提高,这实际上也并不足为奇,因为这与原来的央行调整基准贷款利率是一回事,央行提高了基准贷款利率,商业银行也会采取相应行动而提高房贷利率。换句话,央行推行LPR贷款利率报价利率既有可能使房贷利率上升,也有可能使整个房贷利率下跌的可能。就是说LPR不是固定的,并非只升不跌,它也是有升有跌的浮动贷款利率管理体系,LPR报价贷款利率的高低完全由当时金融市场整个资金价格与需要来决定的。与原来央行根据金融市场资金需求状况来调整基准贷款利率实际上是一回事,而且现在这种贷款利率定价体系对市场反映更灵敏,更切合金融市场资金供需状况的实际。

说到这儿,相信房贷者应该大致明白了LPR贷款利率报价体系是怎么一回事了,也消除了推行LPR就必然会增加房贷利率的片面认识。而且,央行实际上在这个问题上也讲得相当明白和透彻了,并有严格的要求,央行专门发布了房贷利率“换猫”公告,公告要求:从2020年3月1日起启动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR事宜。金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。显然,房贷利率“换猫”不是商业银行想怎么弄就怎么弄的,受到严格监管,商业银行一定会按照要求来实施居民房贷利率“换猫”政策的。

居民房贷不用担忧,央行明确“换锚”方法不会增加房贷利息负担

 

依据央行规定的居民房贷“换猫”政策,居民可用两种方式来应对,第一种方式是继续保持原来的浮动方式,按定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变。如某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为10年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月份发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年4月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年4月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月份发布的5年期以上LPR加0.59%,此后每年以此类推。

第二种方式是可转换为固定利率。即借贷双方可以协商重定价周期,甚至锁定利率也都是可以的。从国际上看,国外有不少个人住房贷款是固定利率的,这一方面可以降低个人的利率风险;另一方面有助于推动提高商业银行的风险管理水平,促进利率衍生品市场发展。

居民房贷不用担忧,央行明确“换锚”方法不会增加房贷利息负担

 

至于居民到底是选择房贷利率浮动转换还是固定转换,那得真的要看居民自己对房贷利率的承受能力、银行要求或者自己对贷款利率水平的判断能力来决定了,两种贷款利率转换方式各有利弊,其中任何一种并非完美无缺。因为选择浮动转换房贷利率,可能会使房贷利率定价有高有低,充分体现出资金供需双方的真实状况,房贷利息支出变化不太明显,也不会因此而多支付利息,不存在所谓输赢。而选择固定转换方式就存在输赢的可能,既当固定利率低于未来的LPR利率报价时,房贷者就会少支出不少利息,这是赌赢的表现;当固定利率高于未来的LPR利率报价时,房贷者就会多支付利息,这是赌输的表现。

总之,本次央行公告再次对房贷利率作出专门安排,有利于稳定房地产市场预期,保持房地产调控政策的连续性,不会导致房贷利率的大起大落,房贷者完全可吃上“定心丸”。

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