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房价还能涨多久?说的太对了

2019-09-22 19:38:52 来源:
房价还能涨多久?说的太对了

中国房价还会继续上涨吗?这个答案谁知道呢。要是知道的话,不就可以赚大钱了吗?但这不妨碍探讨中国房地产及其他资产价格长期高估的问题,从中找出哪些因素可能是促使楼市估值偏高的主因,哪些因素可以成为资产价格泡沫破灭的诱因。

l 为什么房价被推高,因为还有投机的价值?

房价还能涨多久?说的太对了

 

我曾经写过一篇文章,专门研究A股高估值现象 ,认为流动性溢价是导致估值高低的一个重要原因。如果一个市场的流动性非常好,则溢价水平可以相对低。股市中可以用换手率来反映流动性好坏,A股市场长期以来的换手率水平居全球主要股市之首,尤其是2015年的换手率奇高,主板换手率超过6倍(年交易额与平均可流通市值之比),中小板超过9倍,创业板则超过12倍。而且,创业板的估值水平高于中小板,中小板又高于主板。

今年以来,A股的换手率大幅下降,主板降至2.6倍,创业板也不足7倍,同时股价也大幅回落,但换手率还是高于全球主要股市的水平,A股剔除银行股之后,估值水平与全球主要市场相比仍然高出很多。

国内的房地产交易同样也是非常之大,据统计,今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%。从全球看,中国的房地产交易量也是最大的,仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。

 

房价还能涨多久?说的太对了

 

 

数据来源:海通策略团队

一个市场如果交易活跃,说明这个市场有存在的合理性,如果过度活跃,则说明投机性较强,投机的目的是为了获取价差收益,股市、期货市场如此,房地产市场也是如此。股市换手率如此之高,本质上是短线投机,目的是为了获得价差收益。而购房的目的主要有两个,一个是自住,另一个则是同感投资来获利。国内居民家庭在资产配置上,大约三分之二配置在房地产上,远高于大部分国家居民的房地产配置水平,这也说明国内居民对房地产投资的偏好远胜于其他金融资产,同时,房价高估问题也必然存在。

人民日报的权威人士访谈中说,“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化’去库存’,而不应通过加杠杆’去库存’。”同时,他也首次提到“房地产泡沫”,表明了高层对于高房价的担忧。

对获取价差的偏好,与交易的偏好是一致的,这是否与东亚国家的文化特性有关呢?比如,全球金融中心都可以看成是交易平台,东亚国家和地区中,就有东京、香港、新加坡(属于华人圈)和上海、深圳等。此外,澳门的博彩业收入也是全球第一,远超拉斯维加斯。中国最大的互联网公司BAT,实际上通过做大平台来确立它们在国内乃至全球的地位。相比之下,中国在制造业方面具有国企品牌的超强企业屈指可数。因此,中国人对于追求价差的偏好,或是大于创造价值的偏好。

l 房价为何降不下来?因为有一种“隐形刚兑”抬高价格

刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域,其他资产如股市、房地产等资产实际上也或多或少地存在“隐形刚兑”现象。比如,壳资源价值的存在实质上就是“隐形刚兑”,即再差的壳公司也会因为有潜在资产注入的可能性,从而维持较高的市盈率和市净率水平。中国股市26年来,退市的公司屈指可数,小盘绩差公司的平均涨幅远大于指数的涨幅。

那么,房地产市场是否存在“隐形刚兑”呢?实际上也是存在的。比如,三、四线城市的房地产库存现象长期存在,如果按照市场化原则降价销售,库存是可以化解的。但事实上,当地政府会干预房价,前期购房者也会反对降价出售。因此,楼市降价之路困难重重。

然而,最大的“隐形刚兑”还是来自政府部门对房地产行业的支持。比如,2010年就推出房产税的试点,迄今仍未实施。今年年初,为了推动房地产去库存,还降低了首套房的首付比例。

为何政府一定要支持房地产业的发展呢?这是因为,房地产投资能够带动的行业最多,如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等,可以带来可观的现金流回报。

有统计数据显示,中国购房者采取银行借贷方式购房的,只占所有购房者的18%,远低于发达国家水平,而且,中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右,这也是非常低的。因此,在居民杠杆率水平较低的情况下,鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆,且这是有空间的,不过,前提是房价不能出现大跌。

“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险,使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑,但就目前体制而言,似乎并不支持打破刚兑,更何况在稳增长的既定目标下,必须维持宽松的货币政策以支持低利率,同时财政政策也必然是积极的。

l 人口红利支持了2010年之前的房价上涨

房价还能涨多久?说的太对了

 

最初房价上涨主要是人口现象,后期房价上涨主要应该体现为货币现象。

人口现象对房价的作用与对经济增长的作用其实是一样的,中国经济从80年代改革到现在为止已有36年了。80年代初,中国经济处在资金短缺的背景下,所以中国需要引进外资。引进外资之后,利用廉价的劳动力。这些廉价劳动力对吸引外资非常有优势,就像我们目前产业向印尼,印度越南转移一样。当劳动力充裕、价格便宜的时候,就会吸引更多的资金来投资,这就是经济增长表现为人口现象。中国之所以具有这样大的人口红利,就是因为在六七十年代,中国人口出生率比较高,当这些人成为劳动力人口时,也就是1980-2010这30年,给中国经济增长作了很大贡献。所以说中国经济增长,从某种意义上来讲,改革开放第一个30年就是人口现象。

人口结构和流向什么时候出现变化?是在2011年。2010年之前,我国农业人口向城市转移的数量还在不断继续的增加,增加到2010年时是达到了峰值,当年有1200万的农业人口成为进城农民工。2011年之后转移人口的数量就逐步开始下降,2011年大概降至1000万,2012年是800万,2013年是600万,2014年大概500万,到2015年呢?外出农民工数量只增加了63万,但流动人口已经负增长了。这也就意味着2010年之后,以农业转移人口特征的城市化进程基本上是已到后期,接下来我们的城镇化就是农民工的市民化的过程。城市化率按我的计算口径,目前已经超过60%。

另一方面,中国劳动年龄人口数量在2010年也达到一个峰值。2010年16岁到64岁这一劳动年龄段人口达到一个峰值。这就意味着我们经济增速要下行,因为劳动力人口数量开始下降,另外一方面就是农业转移人口数量也在下降。这两个事件都发生在2010年。还有一个数据也比较有意思。我们的房地产投资增速也是在2010年达到峰值,大概增速是33%,随之而来的是2011年GDP增速开始回落,一直回落到现在。看到这几个数据。我基本上就是把房地产走势分为两个阶段,一个是2010年之前,再一个就是2010年以后。在2010年之前,房地产是一个人口现象,因为一个是劳动年龄人口数量在不断增加,我们享受人口红利,中国经济及制造业也由此保持高增长;当人口红利结束之后,经济需要稳增长,就需要投入更多的资金,因为人口红利消耗差不多了,那就是货币现象。

有一个概念叫人均GDP,中国为了追求区域间均衡发展,政府引导大量资金往中西部地区投资。但是中西部地区流动之后并没有显著改善中西部地区经济发展状况,故从人均GDP来看,地区之间差距比较大。但是在发达国家一个地区GDP可以是另外一个地区GDP十倍二十倍,但是他们人均GDP基本上是差不多的,因为人口流动是没有限制、没有户籍制度、公共福利制度都是一样的。这就是中国跟发达国家很大区别地方。

所以,人口还是会流向资源禀赋相对多的地方。如高收入阶层积聚之后也会给体力劳动者提供很多就业机会。这就可以解释为什么像上海深圳北京保姆价格涨幅是非常大。这个价格就是由富人财富规模所决定的。这就是我讲的为什么中国房价从2011年之后上涨就是货币现象的原因。这个货币现象,除了与这些年来为了实现稳增长的目标有主要关系之外,又是跟中国人对财富的追求偏执度很高有关,这是非体制性因素。

中国富人阶层中,至少超过50%居住在北京、上海、深圳这三个城市。为什么居住在这三个城市?跟投资机会、经济发达程度和社会福利体制有关。我们的社会福利基本上很难做到均等化,在深圳北京上海有更多的高校、医疗、和基础教育条件,这些优势使得大城市的人口不断集聚。比较一下发达国家,虽然他们地区之间产业发展水平有很大差别,但是有一点是比较好,就是公共服务均等化。所以即便人们住在中小城市也可以享受到大城市相似公共服务。

认清未来的人口流向,对于判断房价涨跌还是很有参考价值的。如杭州的外来人口不算多,导致杭州的房价比一线城市要低,但最近杭州房价也涨了不少,与杭州的信息经济成功发展有关,从而吸引了IT人才流入。天津的房价在直辖市中也是偏低的,虽然人均GDP很高,但是人均收入不高,说明对传统产业的依赖度较高,转型没有成功,这可以从当地股票市场交易量和网络消费数据就可以看出来。

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